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オフィスビル・商業ビル

一棟買い不動産投資物件のうち、ここではオフィスビル・商業ビルに投資することのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

オフィスビル・商業ビルの強みとは

一棟買い不動産投資の対象となるのは、マンションやアパート、シェアハウス、戸建などの住宅物件という印象が強いかと思います。

しかし、需要の伸びているシェアハウスをのぞいて、一棟マンションやアパートは売出価格が上昇傾向にあるため、ここのところ利回りはにわかに下がってきています。

その点、オフィスビル・商業ビルは利回りの高さを維持しており、有益な投資対象です。

オフィスビル・商業ビルを一棟買いすることの最大のメリットは、なんといっても相続税対策。相続税の節税効果が高いため、それ目的で投資するケースも珍しくありません。

相続税の評価をするとき、「貸家建付地」であるオフィスビル・商業ビル用地は、更地や単に駐車場として活用している場合よりも2割前後低く評価されます。

かつ、建物の固定資産税評価額が建築コストの6割ほどで評価されるため、節税効果が高くなるというわけです。

相続税のことだけを考えるなら、商業ビル・オフィスビルはかなりお得な投資物件だといえるでしょう。

もちろん、住宅物件よりも高額な家賃収入をえられますから、現金での納税資金をプールすることも可能です。

景気のいい会社・店舗が入ってくれれば大きな賃料が得られるだけでなく、物件の資産価値もあがります。

住宅物件にはないデメリット

ただし、商業ビル・オフィスビルには、ビルならではのデメリット・リスクも存在します。

そのひとつが設備投資。マンションやアパートと比べると、オフィスや店舗として利用してもらうためには、ビル内の設備を充実させる必要があります。

たとえば、電気・水道・ガスなどの容量や配線・配管。空調、OA環境、ネット環境、セキュリティも万全でなければ店子は入ってくれませんので、そのためのコストを惜しんではいけないのです。

税金面でも、相続税では効力を発揮するものの、住宅用地・物件ではないため固定資産税・都市計画税などの軽減措置がないことも知っておいてください。

また、住宅物件とは違い、入居している会社や店舗の業績が悪ければ即退去、空室というリスクとも隣り合わせ。

最悪の場合、店子が倒産してしまって家賃が回収できない、ということも想定しておかなければいけません。

1社で複数のフロアに入居していた場合は、損害も大きなものとなってしまいます。

商業物件はゲインも大きいですが、リスクも大きいのです。

そのため商業ビル・オフィスビルに投資・運営する場合は、収益性と流動性を常時チェックし、頃合いをみて住宅物件などへの再投資の機会をうかがうといいでしょう。

商業ビルで大きく稼いだら、それを元手にシェアハウスなど安定感のある収益物件に投資しなおすというのも効果的な投資方法だといえます。

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