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【番外】新築物件と中古物件の違い

一棟投資物件の特徴の番外編として、新築物件と中古物件それぞれの特徴についても紹介していきます。

新築物件と中古物件の特徴

一棟買い不動産投資をはじめるにあたり、まず悩むのが新築物件にすべきか中古物件にすべきか、ということろではないでしょうか。

なにも考えなければ新築物件のほうが断然よさそうに思えますが、それぞれに特徴があり、「どちらがいい」「どちらが悪い」とは一概にいえません。

そこで、まずは各物件の特徴についてチェックしておきましょう。

■新築物件

  • 入居率が高い
  • 当面、修繕費がかからない
  • インフレヘッジ効果がある
  • 節税効果が期待できる
  • 物件価格が高額
  • 投資対象としての実績がない
  • 竣工前なら事前確認できない

■中古物件

  • 収益・利回りの実績を確認できる
  • 新築より価格が安い
  • 状態によっては修繕費が必要
  • 築年数によっては入居率が低い
  • バブル期の物件には欠陥住宅も
  • 節税効果が低い

それぞれの特徴を詳しく解説

新築物件と中古物件。この2つにはどちらもメリットとデメリットがあります。ここでは、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

新築物件

メリット

新築物件のメリットで、最も大きいのは、入居率を確保しやすいことです。

新築物件は建物が新しいことに加え、設備や間取りが最新のため、居住性や環境を重視する人に需要もあり、入居率が高くなりやすいです。

特に、子供が生まれたばかりの新婚夫婦は新生活の拠点に、新築物件を選ぶ傾向が強いようです。互いのライフスタイルを尊重した部屋づくりができ、子供の成長に合わせた部屋のアレンジも、自由にできることが理由として挙げられます。

新婚夫婦の傾向として新築マンションの場合、約10年は住み続けていることが多いようです。そのため、長期的に安定した収入が見込めるのです。

管理面でもメリットがあります。新築の物件はリフォームや修繕費用がほほとんどかからなく、場合によっては中古物件よりも結果的に安くなるケースもあります。

初期費用は高くなりますが、維持管理の費用負担が少ないため、包括的に考えるとそこまで大きな差がないというのも新築物件の魅力といえます。

デメリット

新築物件購入のデメリットは、主に費用が関係してきます。

まず、新築物件そのものの価格の高さです。

たしかに、リフォームなどを考えると場合によっては中古物件よりも安くなる可能性はありますが、それはあくまでも中古物件をリフォームすればの話であり、基本的な価格は新築物件のほうが遥かに高いです。その分、ローン返済額も高く付くので、返済に時間がかかります。

返済プランに支障が出ないように、キャッシュフローや空室率には中古物件以上に気を配る必要があります。

特に引越しシーズンは退去率が高くなるので空き室率の増加に気をつけましょう。

もうひとつの問題として、竣工時期のタイミングです。新築を購入する場合、契約締結から建物が完成するまでの時間に変更が生じる可能性があります。

竣工予定の時期がちょうど建築業者の繁忙期になったり、天候が崩れて工事が進まなかったりする場合、竣工が予定よりも3ヶ月ほど遅れる可能性があります。そうなると、月々のローンの支払いを家賃収入ではなく自己資金から切り崩して支払わなくなってしまい、思わぬ出費になる可能性があります。

もし、新築物件を購入する場合、こういった事態にも対応できるように資金に余裕を持っておきましょう。

中古物件

メリット

中古物件のメリットは、物件そのものの価格が安いことです。そのため低予算でも投資が可能であり、リスクの低い投資ができるのがポイントです。予算が安い分家賃設定も安くできるため、入居率が高くなりやすいのもメリットです。

費用が少ない分だけローンの支払いも安くなり、家計への影響を小さく抑えられるのも魅力の1つです。

加えて、費用が安いということは利回りが高いということでもあります。

利回りとは不動産投資の収益率のことであり、「満室時の年間賃料÷物件価格」で計算します。

つまり、物件価格が安い中古物件は、その分満室時の収益が新築よりも高くなる可能性があるということです。

デメリット

デメリットは、やはり物件の老朽化です。築浅物件ならばまだそこまで問題にはなりませんが、築15年や20年が経過した物件になると、修繕が必要となる箇所が発生するようになります。

外壁や屋根、水道管などなど、リフォーム箇所によっては数百万単位の大規模改修をしなければならない可能性もあり、結果として新築物件を買ったほうが安上がりだったということにもなりかねません。

また、そういった古い物件は満室になりにくいです。古ければ古い分間取りや設備、デザインが古くなるため、よほど家賃を安くしなければならない限り入居者は増えにくいです。そうなると、たとえ満室になったとしても利回りは低くなるので予想よりも収入が安くなってしまいます。

もし購入する場合は、建物の状態をよくチェックして考えましょう。

新築と中古、どちらを選ぶか?

つらつらつらと簡単に特徴をあげてみましたが。しかし、実は投資における新築物件と中古物件の決定的な違いは、キャッシュフローの違いにあります。

たとえば、利回りが7%の新築があったとします。仮にこれをAと呼びます。かたや、築20年で利回り12%の中古物件、こちらをBとしましょう。

新築の魅力で選ぶか、中古の収益率で選ぶか、非常に悩ましいところです。

購入にあたってはどちらもローンを利用するとします。ともに金利3%、返済期間20年だった場合、その利回りからAはすべての家賃収入をローン返済にあてても間にあわないことも。一方、利回りの高いBは家賃からローンを返済しても手元に利益がのこります。

と、現状だけ考えると中古のBが有利に思えますが、ことはそう簡単ではありません。

ローンを返済し終える20年後を考えてみましょう。

20年後、Aは築20年、Bは築40年の物件となります。つまり、長いスパンで考えると20年後は築20年で利回りも10%を超えているであろうAと、20年後は築40年で利回り・資産価値ともに下落しているであろうBということで、Aのほうが長期にわたってより収益を生み出してくれる物件だといえるのです。

ただし、短期から10年ほどの期間で投資して利益を回収したいという場合は、中古物件のほうが優位だといえます。

新築、中古、どちらを選ぶにしても大切なのは出口戦略をしっかり立てて投資をすること。

そのためにも、売買だけでなく購入後のサポートや提案までしてくれる不動産仲介・販売会社を選ぶようにしてください。

利回り二倍!?新築アパートへの不動産投資は初心者にもおすすめ!

あなたが不動産投資初心者で、購入する物件に悩んでいるのであれば、新築アパートも視野に入れてはいかがでしょうか?アパート経営はマンション経営と同程度の資産で開始できる上に、利回りが良いことで現在注目されています。

ここでは、そんなアパート経営のメリットを見てみましょう。

マンションよりも良い収益性と資産価値

不動産投資の魅力のひとつとして、収益性の高さが挙げられます。

ワンルームマンションの経営における利回りが4~5%であるのに対し、新築アパート経営の場合7~8%と利回りが約二倍の違いがあります。

加えて、アパート経営はマンションとは違って土地ごと買上げして経営するため、資産価値はマンションの一室を借りて経営するよりも高いといえます。

アパート経営が成功すればそれで良し。万が一上手くいかなくても、土地を再利用した経営を考えたり、自分がそこに住んだりといった手段も取れるので応用できます。

また、一部屋ではなく一棟まるごとというのもリスク分散につながります。

一部屋のみの場合、誰も借りなければ利益はないどころか管理費がかかりますが、一棟ならば空き室が出ても他の部屋が借りられていれば利益は発生します。

以上三点から、新築アパートはリスクが少なく、利益を得られやすいことが考えられます。

融資を受けやすい

アパート経営はマンション経営と違い、一棟購入することになるため、初期費用がワンルームマンション購入よりも高くなってしまいます。

そのため、初期費用はたくさん準備しなければならないと思っている人もいますが、実際にはあまり変わりがありません。

なぜなら、アパート経営は融資が受けやすいのです。

上記のように、アパート経営はリスクが少ないことから、銀行からの融資が受けやすくなっています。

さらに、金融機関によってはアパートの融資専用である「アパートローン」を用意しているところが多いのです。

このように融資が受けやすい環境が整っていることから、マンション経営と同じような初期費用でもアパート経営は開始できます。

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