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【番外】新築物件と中古物件の違い

一棟投資物件の特徴の番外編として、新築物件と中古物件それぞれの特徴についても紹介していきます。

新築物件と中古物件の特徴

一棟買い不動産投資をはじめるにあたり、まず悩むのが新築物件にすべきか中古物件にすべきか、ということろではないでしょうか。

なにも考えなければ新築物件のほうが断然よさように思えますが、それぞれに特徴があり、「どちらがいい」「どちらが悪い」とは一概にいえません。

そこで、まずは各物件の特徴についてチェックしておきましょう。

■新築物件

  • 入居率が高い
  • 当面、修繕費がかからない
  • インフレヘッジ効果がある
  • 節税効果が期待できる
  • 物件価格が高額
  • 投資対象としての実績がない
  • 竣工前なら事前確認できない

■中古物件

  • 収益・利回りの実績を確認できる
  • 新築より価格が安い
  • 状態によっては修繕費が必要
  • 築年数によっては入居率が低い
  • バブル期の物件には欠陥住宅も
  • 節税効果が低い

新築と中古、どちらを選ぶか?

つらつらつらと簡単に特徴をあげてみましたが。しかし、実は投資における新築物件と中古物件の決定的な違いは、キャッシュフローの違いにあります。

たとえば、利回りが7%の新築があったとします。仮にこれをAと呼びます。かたや、築20年で利回り12%の中古物件、こちらをBとしましょう。

新築の魅力で選ぶか、中古の収益率で選ぶか、非常に悩ましいところです。

購入にあたってはどちらもローンを利用するとします。ともに金利3%、返済期間20年だった場合、その利回りからAはすべての家賃収入をローン返済にあてても間にあわないことも。一方、利回りの高いBは家賃からローンを返済しても手元に利益がのこります。

と、現状だけ考えると中古のBが有利に思えますが、ことはそう簡単ではありません。

ローンを返済し終える20年後を考えてみましょう。

20年後、Aは築20年、Bは築40年の物件となります。つまり、長いスパンで考えると20年後は築20年で利回りも10%を超えているであろうAと、20年後は築40年で利回り・資産価値ともに下落しているであろうBということで、Aのほうが長期にわたってより収益を生み出してくれる物件だといえるのです。

ただし、短期から10年ほどの期間で投資して利益を回収したいという場合は、中古物件のほうが優位だといえます。

新築、中古、どちらを選ぶにしても大切なのは出口戦略をしっかり立てて投資をすること。

そのためにも、売買だけでなく購入後のサポートや提案までしてくれる不動産仲介・販売会社を選ぶようにしてください。

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