マンション

マンションの一棟買い不動産投資の特徴などについてまとめていきます。

一棟買いマンション投資のメリット

これまでもマンションへの投資は定番の副業でした。

ですが、それはワンルームマンションの区分所有、もしくは戸建物件による投資が多く、マンションの一棟買いというと、かなり思い切った投資に思われます。

しかし、実際のところほとんどのケースが低金利の住宅ローンを活用しての投資なので、比較的誰でも参入しやすいのがマンション一棟買いによる不動産投資の魅力のひとつです。

一棟買いと比較すると区分マンションは購入価格が安くて手が出しやすいものの、実質的に土地はないも同じ。戸建は築年数のほか、とくに都市部では敷地面積、道路付けの状況が悪いため、ともに満足のいく融資が引き出せません。

その点、一棟買いマンションなら十分な土地もついているため担保価値が高く、融資額や金利面でも優遇されます。そのため低資金でも始めやすいのです。

だからといって、闇雲にローンを組むのはNG。

敷金・礼金・家賃などの収入のほか、修繕費・諸費用などの支出も含めたキャッシュフローを立てるのはもちろん、空室率やローン返済額についてもとことん吟味したうえで融資を利用するようにしてください。

マンション一棟買い投資のメリットは、なんといっても区分マンションよりも大きな収益力にあります。

アパートに比べても賃料が比較的高めに設定でき、家賃6万円だとしても20戸入居者がいれば賃料収入は120万円。単純計算で年1,440万円の収入です。

年1,000万円以上の収入があれば、ローンも無理なく返済することができます。

その他の一棟買い不動産投資同様、マンションとしての利用を終えても、土地の活用方法が自由であることも忘れてはならないでしょう。

ワンルームマンションの場合

ワンルームマンションのメリット

銀行預金と比べて非常に高い利回り

将来のために銀行にお金を預けても1%の金利もつかないため、お金を増やす方法として見ると効率が悪くなってしまいます。ワンルームマンションに投資をすると、一般的に新築ワンルームで2~3%、中古ワンルーム4~6%程度の利益を上げることができます。効率から考えても段違いな利益となっています。

もしもの時の生命保険代わりになる

投資用不動産をローンで購入する場合、マイホームのローンと同じように団体信用生命保険という保険がついてきます。この団体信用生命保険は、ローン購入者に万が一のことが起きてしまった場合、ローンが完済されるといった仕組みです。家賃収入を得ながら、自身に万が一のことがあった場合、残された家族のための生命保険代わりとして活用することができます。

インフレ対策にも有効

デフレの際は相対的にお金の価値が上がっていて、預金をしていることで将来的な貯蓄へと繋がるようになっていますが、物価の価値が上がってインフレになってしまうと、銀行預金ではお金の実質的な価値が下がってしまいます。そのため、資産としてワンルームマンションを購入しておくと有効です。
不動産と家賃は物価の上昇と連動しているため、インフレになってしまった場合の対策となります。

不動産投資の中でも初心者向き

同じ不動産の収益物件と比べると初期投資額が安く済むため、不動産投資の中でも比較的に始めやすいのがワンルームマンションのメリットです。エリアや建物の建築年数にもよりますが、1,000万円前後から不動産投資を始めることが可能です。一棟マンションやアパートの場合は土地と建物の購入になって土地の持ち分が多くなってしまい、ワンルームマンションと比べてどうしても費用が高くなってしまいます。

エリアや土地の広さでも大きく変わりますが、一般的に都内の木造アパートでは8,000万円程度から、鉄筋コンクリートの一棟マンションでは1〜2億円程度の必要がかかります。費用から見ても、ワンルームマンションは初めての人でも始めやすい不動産投資となっています。

費用面以外では、管理の手間もあります。一棟マンションやアパートの場合は管理会社を探す必要がありますが、ワンルームマンションでは既に管理会社が入っているために建物全体の管理を任せることができます。賃貸についても賃貸管理会社に任せてしまうことで、オーナーはほとんど物件を購入するだけで収益を上げることができます。

他にも数多くのメリットはありますが、大きなメリットがこの5点となります。
不動産投資としてワンルームマンションを選ぶのに最適な人としては、下記の人に最適な投資といえます。

  • 忙しくて投資に時間を割くことができない人(サラリーマンなど)
  • 不動産投資を始めたいが、リスクから及び腰になっている人
  • 不動産についての基礎知識が殆どないが、不動産投資を始めたい初心者の人

特にサラリーマンなどの安定した収入があるため、不動産投資ローンを組むことができます。
不動産投資ローンとは、投資用マンションや一棟アパートのような投資を目的とする不動産を担保に、金融機関から購入資金の融資を受けることです。この不動産投資ローンを利用することで、より少ない元手で不動産投資を始めることができます。

ワンルームマンションの難点

投資には避けられない問題として、デメリットの存在があります。メリットだけの投資というものは、残念ながら存在しません。ワンルームマンションに投資をする際のデメリットとして、下記のようなものがあります。

売却する際の時間とコスト

いざワンルームマンションを手放すとなった場合、不動産の中では売りやすい部類ではありますが、それでも株式ほど素早く売却できるわけではありません。また、経年劣化などの問題からどうしても購入時の金額で売却することはできないといったデメリットがあります。
なお、売却するには不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、もし売却で売却益が出た場合には税金を支払う必要があります。そのため、ワンルームマンション投資の際のローンを返却して無借金になったが、ワンルームマンションを売るタイミングが分からず困っているといった人も少なくはありません。
持ち続けていても経年劣化した建物は利用する顧客も減ってしまうため、経費や税金で収益がマイナスになってしまう場合があります。

節税で抑えられる税金より負担が大きくなる場合がある

建物を所有していると、固定資産税という税金がかかります。ワンルームマンションの固定資産税は、場所や広さにもよりますが、年5~6万円程度となります。
その他にも修理費・修繕積立金や都市計画税など実際にかかる経費の方が高くついてしまう場合もあって、節税効果があっても維持のための支出のほうが多くなることもあります。

不動産投資特有のリスク

不動産投資のリスクとしてよく上がるものが空き室の問題です。
不動産投資では空き室がでてしまうと、その分収益がなくなってしまいます。ワンルームマンションだと、一部屋だけとなるために借主がつくまでは収益が入らないといった自体が発生してしまうこともあります。

デメリットを解消するためには

こうしたワンルームマンションのデメリットを解消するためには、やはり規模を大きくして一棟買いをすることが最適です。一棟買いであれば、たとえ空き部屋が1つでてしまおうとも、他の部屋の収益で税金などの費用を払うことができます。また、収益性がワンルームマンションよりも高くなるので長期的に安定した収入を見込むことができるようになります。他にも、ワンルームマンションよりもローンが比較的に組みやすいといったメリットがあります。土地付きのアパートなど一棟買いの場合は評価額が高く、物件次第でフルローンも可能な場合もあります。

ワンルームマンションは失敗した際の被害も少ないですが、長期的に見て得られる収益も同様に少ないものです。将来のための安定した投資を考えるのであれば、リスクを差し引いても一棟買いのほうが安定しているといえるでしょう。

成功必至の狙い目物件とは

マンションの一棟買いをはじめるなら、おすすめなのが地方の物件。

東京などの大都市と比べ、地方は格段に住環境が優れています。にもかかわらず、地方都市には供給を超える賃貸需要があるエリアが必ず存在するのです。

そのエリアこそが狙い目。地方都市ならまだそれほど投資家の手も入っていませんし、競合が少ないのもメリットです。

もしマンションの一棟買いを検討しているのなら、人工の増加傾向にある地方都市をチェックしてみることをおすすめします。

しかし、「どうしても都心で物件を探したい」という方もいらっしゃるでしょう。

そういう方におすすめなのが、シェアハウスです。

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