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利回りについて

一棟買い不動産投資の基礎知識として、一棟マンションや一棟アパートの利回りについてまとめています。

いったいいくら?一棟買い不動産の利回り

不動産投資のなかでも、長期運用の安定性で人気の高い一棟買い不動産投資(一棟マンション・一棟アパート)。

いまさら言うまでもありませんが、利回りとは投資した資金に対していくらお金が返ってくるかの割合です。単に利回りといっても、表面利回りや想定利回り、実質利回りといった利回りの種類によって、その算出方法は異なります。

グロス利回りともいわれるおおまかな表面利回りは「年間収入÷購入価格×100」、相場賃料をもとに算出する想定利回りなら「年間収入(想定)÷購入価格×100」、管財費や税金なども換算した正確性の高い実質利回りなら「(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」。

マンションやアパートなどの住宅不動産は、築年数で利回りに差が出てきます。たとえば、築10年以上経過した物件の場合、表面利回りは8%くらいが相場です。ただし、築年数の古い物件は、修繕費や管理費などのコストがかさむため、実質利回りは表面利回りよりも2~3%程度低くなると考えてください。

それに対して築10年未満の比較的新しい物件は、表面利回り6~7%が相場。古い物件ほどランニングコストがかからないため落ち幅も1~2%程度ですから、実質利回りは4~5%が相場となります。

利回りはやや築浅物件のほうが低めとなる傾向がありますが、入居率なども鑑みると、どちらが有利とは一概には言えません。

高利回りで人気の物件とは

このように、一棟買い不動産投資の利回りは、古い物件で実質利回り5~6%、築浅物件で4~5%が目安となります。

そんな中、近年にわかに人気を集める物件があります。それがシェアハウスです。人気の理由は単純。高利回りであるからにほかなりません。

目黒区内のある物件を例にあげると、5~6帖のワンルームマンションの一般的な相場は9万7,800円とほぼ10万円であるのに対し、シェアハウスは同じサイズの間取りで6万5,600円。月額3万円、年額にして実に40万円弱も賃料を抑えることができるのです。

投資側としても1人当たりの賃料が低いことで空室のリスクが減らせるほか、複数名入居することで利回りも高くなります。

たとえば、1戸3LDKマンションの賃料相場が15万円の物件があったとしましょう。シェアハウスならこの物件に3名まで入居でき、家賃を6万円にしても計18万円で賃貸に出すよりも収益があがります。

一般的に、賃料15万円の物件であれば7%前後の利回りとなりますが、実質的に賃料が18万円となるシェアハウスなら8%の利回り。賃料を1万円ずつあげれば利回りはさらにあがって、10%を超えます。

つまり、利回り重視で不動産投資をはじめるなら、シェアハウスは外せない候補だといえるでしょう。

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