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利回りについて

一棟買い不動産投資の基礎知識として、一棟マンションや一棟アパートの利回りについてまとめています。

いったいいくら?一棟買い不動産の利回り

不動産投資のなかでも、長期運用の安定性で人気の高い一棟買い不動産投資(一棟マンション・一棟アパート)。

いまさら言うまでもありませんが、利回りとは投資した資金に対していくらお金が返ってくるかの割合です。単に利回りといっても、表面利回りや想定利回り、実質利回りといった利回りの種類によって、その算出方法は異なります。

グロス利回りともいわれるおおまかな表面利回りは「年間収入÷購入価格×100」、相場賃料をもとに算出する想定利回りなら「年間収入(想定)÷購入価格×100」、管財費や税金なども換算した正確性の高い実質利回りなら「(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」。

マンションやアパートなどの住宅不動産は、築年数で利回りに差が出てきます。たとえば、築10年以上経過した物件の場合、表面利回りは8%くらいが相場です。ただし、築年数の古い物件は、修繕費や管理費などのコストがかさむため、実質利回りは表面利回りよりも2~3%程度低くなると考えてください。

それに対して築10年未満の比較的新しい物件は、表面利回り6~7%が相場。古い物件ほどランニングコストがかからないため落ち幅も1~2%程度ですから、実質利回りは4~5%が相場となります。

利回りはやや築浅物件のほうが低めとなる傾向がありますが、入居率なども鑑みると、どちらが有利とは一概には言えません。

高利回りで人気の物件とは

このように、一棟買い不動産投資の利回りは、古い物件で実質利回り5~6%、築浅物件で4~5%が目安となります。

そんな中、近年にわかに人気を集める物件があります。それがシェアハウスです。人気の理由は単純。高利回りであるからにほかなりません。

目黒区内のある物件を例にあげると、5~6帖のワンルームマンションの一般的な相場は9万7,800円とほぼ10万円であるのに対し、シェアハウスは同じサイズの間取りで6万5,600円。月額3万円、年額にして実に40万円弱も賃料を抑えることができるのです。

投資側としても1人当たりの賃料が低いことで空室のリスクが減らせるほか、複数名入居することで利回りも高くなります。

たとえば、1戸3LDKマンションの賃料相場が15万円の物件があったとしましょう。シェアハウスならこの物件に3名まで入居でき、家賃を6万円にしても計18万円で賃貸に出すよりも収益があがります。

一般的に、賃料15万円の物件であれば7%前後の利回りとなりますが、実質的に賃料が18万円となるシェアハウスなら8%の利回り。賃料を1万円ずつあげれば利回りはさらにあがって、10%を超えます。

つまり、利回り重視で不動産投資をはじめるなら、シェアハウスは外せない候補だといえるでしょう。

不動産投資で知っておきたい高利回りの物件を安く購入する方法

高利回りの物件を持つことで、不動産投資は大幅な収入アップが見込めます。しかし、高利回りの物件はその分購入費用も高く、予定していた予算をオーバーしてしまう可能性があります。

しかし、高利回りの物件の中にも、極稀に相場よりも安価で購入できる場合もあります。ここでは高利回り物件が、相場以下の価格で売りに出されているケースを紹介します。

売り主が売却を急いでいるケース

売り主の中には、やむを得ない事情で投資物件を早急に売却せざるを得なくなった人もいます。そのような場合では、早めに買い手を見つけるために相場より安価にしているというケースが多々見受けられます。

現金での購入であれば、売り主も早急に現金が受け取れます。そのため、早期売却を望む売り主であれば、こちらが有利になるように価格交渉が進められるのです。

しかし、すべての安い物件がそうだと決まっているわけではないため、まずは売り主に売却理由を尋ねてから決めましょう。

物件の状態

物件の状態が一見汚く、部屋も若干空き室が目立つような物件は、オーナーによっては損切のため手放そうとしている傾向がよく見られます。こういった物件は、一見購入してもあまり利益は得られなさそうですが、ちょっとしたリフォームだけでも充分改善できます。

オーナーの中には、こういった簡単に改善できる阻害要因を放置し、収益結果だけで判断して手放す人も多いです。

こういったケースはチャンスであり、向こうが手放したがっているので交渉して安価に入手しやすくなります。

しかし、物件の状態を確認する場合は、細部まで徹底して調べるようにしてください。もっと大きな欠陥が見つかり、かえって赤字になる可能性もあるからです。

価格設定の誤り

非常にレアなケースですが、売り主と不動産業者が相場を知らず、相場以下の価格を出してしまうことがあります。これは、どちらにも不動産知識に乏しい場合に発生する事態に陥ります。もし見つかれば非常に幸運ですが、それでもきちんと物件や土地の周囲の確認をしましょう。

情報を多角的に収集しておくことで理想的な物件は見つかる

世の中には、たくさんの物件が売りに出されています。しかし、その中でも良い物件というのは限られており、投資に力を入れている人がいち早く発見し、確保してしまいます。

本格的に投資をしている人と、片手間で投資をしている人の違い。それは情報量です。

不動産投資を本格的に行うのであれば、情報を大量に仕入れる必要があります。情報量が多ければ多いほど、不動産情報も多く仕入れることができ、良い物件を見つけやすくなります。

不動産投資では、この「仕入れ」が大事です。多くの情報を仕入れることで良い物件を仕入れ、投資することによって、大きな利益を得ることができるのです。

つまり不動産投資は仕入れで成否が決まるといっても過言ではないのです。

ここでは、そんな情報の仕入先を紹介していきます。

ネット

現在最も多くの人が活用しているのがネットです。

不動産投資を行う場合は、不動産投資情報サイトに登録し、情報収集を行うことが基本です。パソコンとネット環境さえあれば、不動産の情報を大量に知ることができます。地域や利回りなど、自分に適した条件を絞り込み、物件を探しましょう。

また、登録することで、自分の絞り込み条件に適合した不動産物件をメールで紹介してもらえることもあるので、探す労力が減るというのもメリットの1つです。

どこのサイトに登録すればいいのか悩んでいる場合は、国内最大手の不動産投資サイト「健美家」がおすすめです。

物件数が多く、絞り込みなどの機能も充実しているため、登録しておいて損はありません。

登録におけるワンポイントアドバイスとして、不動産投資サイトは毎日きちんとチェックすることと、複数登録することをおすすめします。

不動産情報は不定期で入ってくるため、チェックを怠ることで良い物件を見逃しやすくなってしまいます。よって、きちんと毎日チェックする癖を身につけましょう。

不動産投資サイトですが、上記で紹介した健美家以外にも、たくさん不動産投資サイトは存在します。中には健美家でも紹介していない不動産物件が見つかることは多く、たくさん物件に登録していればいるほど多くの物件を見ることができます。

しかし、おすすめ物件が重複することもあるのでお気をつけください。

新聞・情報誌

新聞やタウン誌にも、不動産情報が掲載されることがあります。基本的には情報価値が低いものばかりですが、たまにとんでもない掘り出し物が出てくる可能性があります。

なぜそんな掘り出し物件が売りに出されるのか。それは、昔から経営している老舗不動産物件が、付き合いなどで新聞やタウン誌に掲載するケースがあるからです。

こういった不動産会社は収益不動産の基本理解に乏しいこともあり、通常の実需と同じ考えで査定するケースが多いのです。中には多少リフォームすれば人気の出そうな物件が、土地代のみで販売されているようなこともあります。

しかし、前述したように良い物件が売りに出される可能性はかなり低いため、情報収集方法として決して効率的とはいえません。どちらかというと、ネットに重きをおいたほうが良いかもしれません。

情報収集が成否を分ける

不動産投資で成功をおさめるためには、情報収集が不可欠です。ネットや新聞の広告など、気長に、そしてしらみつぶしに探すことで良い物件を見つけやすくなります。

非常に気長で、面倒に感じるかもしれませんが、良い物件を入手した時の利益はその苦労に充分報いてくれますよ。

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