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税金について

一棟買い不動産投資(一棟マンション・一棟アパート)では、どのような税金がからんでくるのか。ここでは不動産投資と税金について解説していきます。

不動産投資することで発生する税金

一棟マンションや一棟アパートなどの一棟買い不動産投資をはじめると、当然、固定資産税がかかってきます。固定資産税の一般的な課税額は、固定資産税評価額(課税標準)×1.4%です。

固定資産税のことは広く知られていますが、意外と見落としがちなのが、都市計画税

都市計画税とは、都市計画で定められた市街化区域内にある不動産に課税される税金で、課税額は固定資産税評価額(課税標準)×0.3%で算出します。

これらは、不動産からの収入の有無にかかわらず、必ずかかってくる税金です。いずれも所在する自治体によって課税率は異なるケースがあるため、事前に調べておいてください。

なお、建物20万円以下、土地30万円以下の固定資産税評価額である場合は、固定資産税は非課税です。不動産が収益を生み出す場合は、不動産所得に対して課税がされ、一棟買い不動産投資ももちろんこのケースに該当します。

不動産所得とは、不動産からの総収入金額から必要経費を引いた金額のこと。前述の固定資産税や都市計画税のほか、借入金の金利、管理費、入居者募集費用、減価償却費などが諸経費として認められています。不動産所得は総合課税の対象ともなっており、給与所得と一緒に合算した金額に対して課税されるので要注意。

所得税、住民税とあわせると15%~50%の税率となるため、不動産からの収益以外の収入も含めてトータルでキャッシュフローを考える必要があるでしょう。

知っておきたい節税対策

不動産所得税は、所得金額が高くなれば高くなるほど税率も高くなる超過累進税率。せっかく投資がうまくいっても、徴収される税金が多額になると結果的に手元に残る金額が大きく減ってしまいます。

そこで押さえておきたいのが節税対策です。なかでも必ずしておきたいのが確定申告。

確定申告で損益通算の申告をしておけば、所得税の還付が可能となります。損益通算とは、固定資産税や減価償却費などの必要経費が不動産からの収入を超えた場合、税務上は赤字となり、その赤字額を給与所得などから差し引く課税額算出方式。

所得合計が低くなるため、確定申告すれば所得税が還付されるほか、所得税をもとに算出される住民税の課税率も下げることができます。

また、一棟買い不動産は、相続税の面でも優位です。賃貸アパートやマンションは貸家建付地となることから、更地で相続する場合よりも相続税評価額が減額されます。

相続時清算課税制度で贈与額2,500万円まで非課税など、生前贈与特例による贈与税の税金対策としても有効であるため、必ず覚えておきましょう。

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