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売却について

一棟買い不動産投資の基礎知識のうち、売却について知っておきたいポイントを紹介しています。

一棟不動産をより効果的に売却するには

一棟マンションや一棟アパートを投資目的で購入する際、覚えておきたいのが売却についてのこと。「買う前から売却のことを考えるの?」と思われるもしれませんが、これはいわゆる出口戦略。

投資そのものをやめてしまう時だけではなく、思うように収益があげられなくなった場合や、より収益性の高い物件へ買い換えたいときなどにも重要なポイントとなってきます。あらかじめ売却までを想定しておかないと、いざ売りたいときに「売れない」と冷や汗をかくことになりかねません。

仲介業者に依頼して不動産物件を売却するには、以下3つの方法があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数社の不動産会社に仲介を依頼可能な契約。自分で売り先を見つけてきて、直接交渉をした上で売却することも可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、仲介を依頼するのは契約した1社のみで、自分で交渉先を見つけてみても不動産会社を通して交渉しなければいけません。

専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約とほぼ同じ内容ながら、自分で見つけた売り先と直接交渉することができます。

状況によってアプローチを変えていく

一般媒介契約でなかなか売却先が見つからなければ、専属専任媒介、もしくは専任媒介に切り替えてみると効果的。専属専任媒介契約、専任媒介契約には定期的な報告義務があるため、業者も本腰を入れて売却先を見つけてきてくれます。

以前はチラシ広告が大きな威力を発揮していましたが、現在はインターネットを利用したケースが主流。PC版だけでなく、スマホ版のweb広告・サイトを出している業者なら、比較的スムーズに売却先が見つかるでしょう。

また、常日ごろから物件をメンテナンスしておくことも重要。築年数を感じさせないほどキレイに物件を維持していれば、相場よりも高く売却することが可能です。

リフォームも有効な手段のひとつ

少し目先を変えて、不動産の用途を切り替えてみるのもいいでしょう。

例えば、運用していたマンションが老朽化したうえ、周辺に競合も多く、思うように売却先が見つからなかったケース。

この場合、オーナーは入居者と契約を更新せずに退去してもらい、社員寮向けにフルリフォームを決行。無事、地元企業に社員寮として満足のいく価格で買い取ってもらうことができました。

同様にリフォームして売却する例では、最近、シェアハウスも注目されています。

割安な家賃で好条件の物件に住むことのできるシェアハウスは、都市部を中心に年々需要が増加。それにあわせて、シェアハウスとして機能しやすい3LDKや4LDKの間取りにリフォームすることで、よりニーズにみあった物件として買い手もつきやすくなるのです。

もちろん、シェアハウスとしてではなくても、普通のリフォームマンションとしても価値が再生します。

売却前のリフォームも、頭に入れておいて損はないでしょう。

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