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メリットとリスク

一棟買い不動産の基礎知識のうち、ここではメリットとリスクについて解説していきます。

一棟買い不動産投資の魅力とリスクとは

区分マンション・アパートへの投資と比べ、一棟買い不動産投資の場合にはどういったメリットがあるのでしょうか。

一棟買い不動産のメリット

  • 空室リスクが低い
  • 収益額が高い
  • 自己資金が少なくてもOK
  • 土地も所有できる
  • 入居条件・リフォームも自由

災害リスクを考えても一棟買いは効果的?

近年は未曾有(みぞう)の災害が頻発しています。ある日突然、地震や津波で住んでいる家や不動産を失う可能性はゼロとは言い切れません。区分所有の場合、建物を失った後に多額のローンだけが残るということも考えられます。

再起を図ろうと思っても、被災した街ではライフラインの復旧と街の復興が最優先です。そのため、当面は消費は落ち込み、よその街に住まいと仕事を探して移り住む人の方が多くなります。

不動産投資を本業にしている方、始めたばかりの方であれば、「大きなローンだけを抱えて、これからどうすれば良いんだ」、「不動産投資以外の仕事で再起が図れるか」という問題に直面します。まさに、人生が一変してしまうのです。

建物の耐久性は向上しているけども…

1981年、2000年以降の建物はそれまでよりも耐震性が大幅にアップしているので、地震による揺れにはある程度耐えられますが、津波で建物がボロボロになってしまったらどうでしょう。

ガラスが全て割れて、建物の基礎部分と屋根も海水に浸り、汚れた土砂が溜まってしまった住宅もあります。また、壁も崩れていて電気系統も使えないなど、とても住める状態ではありません。その場合、建物がどんなに新しくても、耐震性に優れていたとしても役に立たないのです。

万が一災害で建物を失っても土地を売却できる

一棟買いの不動産投資では、災害時の資産消滅リスクを大幅に軽減できます。たとえ建物がなくなったとしても、「広い土地」が残ります。この土地を使って、再起を図ることも可能ですし、土地を売却して他の街で事業を始めることもできるのです。

環境の変化に柔軟に対応できる点が、一棟買いの最大のメリットであり強みです。いざとなったときは、建物ではなく土地が役に立ちます。不動産投資では建物や街の経済状況だけで物件を見るのではなく、土地の有効性やその地域の災害リスクも併せて考えるようにしてください。ローン返済に関するリスク、資産消滅に関するリスクを減らすことが大事です。

運用面からみてもメリットは多い

まず、マンション・アパートの一棟買い不動産のメリットとしては空室リスクの低さがあげられます。

例えば、区分マンションの場合、1室が空室になればダイレクトで収益に響いてしまいますが、一棟買いならそんな心配はご無用。一棟まるごと空室になるということはまず考えられないため、ある程度部屋が埋まっていれば収益は見込めるのです。

同時に、一戸で複数世帯の賃料があるので、家賃収入が高額となるのも魅力でしょう。区分マンション投資なら月々の賃料収入が数万円から数十万円程度ですが、一棟買いの場合、数十万円から数百万円。戸数が多ければ多いほど、高収益が期待できます。

不動産物件自体がローンの担保として活用できるのもメリットのひとつ。毎月の家賃収入からローンを返済するなど上手く活用すれば、自己資金が限りなく少なくても問題ありません。

また、マンション・アパートを一棟買いするということは、土地も同時に所有するということです。

老朽化や災害などで建物がなくなっても土地という資産は残ります。規模の大小に関わらず、リフォームすることも自由ですし、家賃・敷金・礼金・管理費・共益費などの入居条件を決めるのも自由。一棟まるまる自分のものなので、思うがままに運営することができます。

一棟買い不動産のリスク

  • 物件価格が高額
  • 状況しだいでローン返済が負担
  • 税金が高い

マンションやアパートを、建物全体に加えて土地ごと購入するわけですから、物件価格が高額になります。

ローンを活用すれば低資金で購入できますが、返済期間や毎月の返済額などをちゃんと計算しておかないと資金繰りに行き詰ってしまうことも。建物と土地を所有することで、固定資産税の負担は区分所有に比べて大きくなるというリスクもあります。

しかし、これらのリスクはしっかりと物件をリサーチし、資金プランニングすることで、容易に回避することができるでしょう。購入前に、不動産会社と綿密に打ち合わせておく事が大切です。

将来性の高さで選ぶなら

一棟買いの場合、土地が手に入ることと自由に物件を改変できることが区分所有との大きな相違点です。

そんな一棟買い不動産を将来性で選ぶなら、シェアハウスがおすすめ。低家賃で好物件に暮らすことができるシェアハウスは、いま着実にニーズが伸びてきています。とくに、都内の人気エリアでは供給が需要に追いついていません。

そのため、一般のマンションをシェアハウスにリフォームするケースも増えてきているのです。

シェアハウスのメリットは、一戸から複数の家賃収入が見込める点と、一戸に最低1人でも住んでいればいいので空室が回避しやすい点。

万一、シェアハウスとして賃貸することをやめたとしても、通常の賃貸物件としてそのまま貸し出すこともできます。

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