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一棟目を買う際の注意点

一棟買い不動産投資において、はじめの一棟目を買うときに知っておきたいポイント・注意点などについてまとめています。

押さえておきたい購入時のポイント

「これから不動産投資を始めたい」「一棟買いの不動産投資に興味がある」という方はぜひ押さえておきたいポイントをご紹介します。

  • 物件の大きさ
  • 物件のロケーション
  • レントギャップ
  • 利回り
  • 改修費用
  • 事故の有無
  • トラブルレス
  • 仲介業者の見極め

まず、物件の大きさですが、用意できる金額によるものの、あまり小規模な物件ではないほうがよいでしょう。

もちろん、ロケーションも大切なファクター。駅近物件であるに越したことはありませんが、ちゃんと入居者が確保できるかどうかが最重要です。あわせて、レントギャップの乖離が小さいことも忘れてはいけません。

利回りは高いに越したことはありません。ですが、あまり利回りや物件の新旧に目を奪われず、これから先も改修すれば十分に運用していけるかどうかが重要。ただし、購入時に改修費用がかかるのは考えもの。不要な出費は避けてください。

自殺や殺人、火災といった事故の有無も要確認です。

投資で物件を購入するのであれば、環境面や修繕面、居住者のトラブルがなく、手がかからない物件であることも必須。余計な作業に時間や労力、神経や費用を使う必要はありません。

仲介業者や売主の対応もポイント。対応がいい加減な業者は、運用を開始してから痛い目を見るケースもあります。物件選びとともに、業者選びも慎重に。

この他にも細かい点をあげればキリがありません。ですが、最低限これらのポイントさえ押さえておけば、大きなリスクを背負う恐れはなくなります。

利回りにとらわれない7つのポイント

不動産投資を成功に導くためのいくつかのポイントがあります。ここでは、最も大事な7つについて紹介しましょう。

1.築年数

中古で築年数の長い物件は購入資金を抑えられるため、元本の回収も早いように思いますが、新築物件や築浅物件と比較してメンテナンスがかさむため、実際は利回りが少ないことも多いです。

中古物件の購入時に気を付けたいのが、「1981年6月1日(昭和56年6月1日)」という日付です。この日より前に建設された不動産は、現在の建築基準法施行前の古い基準で造られています。そのため、大規模な改修工事などが必要になった際に、手続きや施工などに手間がかかります。また、長い目で見ると、新しい物件の方が利回りを維持しやすいと言えます。

2.環境

物件の価値を高める要素として環境は大きいです。利用しやすい交通機関があり駅から徒歩10分前後かどうか、医療施設や教育施設、金融機関にスーパーなどがあるかどうかで集客にも大きな差が出てきます。

「新築物件や築浅物件を選んだのに、空室が目立つ」という場合は、環境があまり魅力的ではない可能性があります。逆に、中古でも常に満室の物件は少なくありません。

3.構造

女性入居者が女性専用のシェアハウスに求める条件の1つが、「内装の可愛さ」です。コンセプトを明確にしたリフォームを施すことで、入居率の増加が期待できます。

シェアハウス投資・経営をサポートしている会社の中でも、ニーズに合ったリフォームや企画の提案を行っているところが人気です。女性らしい部屋へとリフォームを考えている方は、施工を行いやすい物件かどうかも確認しておきましょう。

4.需要

入居希望者が集まるかどうかを調べるために、物件購入を考えている地域の半年から1年分の不動産情報を見るようにしましょう。どのあたりが人気で、どのような物件が埋まりやすいか、どのくらいの空室状態になっているかをチェックすると、集客が見込めるかどうかも判断しやすくなります。

需要のある地域、物件は直ぐに物件購入者や入居者が決まってしまうので、良さそうなところを見つけたら、早めに情報を集めて納得した上で契約を交わしましょう。

5.治安

シェアハウスの入居者は若い女性が多いので、「治安の良さ」という要素は絶対的に必要な条件になります。安心して暮らせる地域、環境、物件かどうかを必ずチェックしましょう。

「昼間は人通りが多く、夜は人も車もあまり通らない」、「近隣の建物から建物までの距離が長い」ところでは人目がなくなり、犯罪も起こりやすくなるため避けた方が良いでしょう。また、物件に防犯対策を施す際は、費用についても調べておくと安心です。

6.設備

中古物件や築年数の長い物件を選ぶ際に気を付けたいことが、設備状態についてです。物件を安く購入しても、修繕費がかさんでしまっては、せっかくの収益が吹き飛んでしまいます。

中古物件でよく起こりやすいトラブルが、水回りや雨漏りなどです。購入時に、これらの問題がないかきちんと確認しましょう。

7.管理

基本的に、不動産会社ではシェアハウスの管理は行っていません。そのため、管理会社を探す必要があります。宅建の資格の有無、担当スタッフの対応の良さなどを見て、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

また、シェアハウスでは管理会社の担当者が週に1度は物件を訪問。そして管理作業を代行してくれます。

時間・労力にかかる負担が大幅に軽減できるサービスなので、兼業投資家の方は必ず利用するようにしてください。

マンション経営の需要が増加している背景

都市と地方の地価が上昇傾向

最近では都心部や地方の商業エリアの地価が上昇している傾向にあります。
特に都心エリアなどは、2020年の東京オリンピック開催によってまだまだ上昇する可能性が高くなっています。しかしながら、都心部の物件はそれだけ高価で競争率も高くなっています。

地方都市は利回りが高い物件がゴロゴロ

不動産投資において、都心部では好条件の物件があっても、不動産価格の高騰によってどうしても利回りが低くなりがちです。
地方都市は比較的に都心部よりも競争率が低く、都心部よりも収益率が高い物件を安めに購入することができるのが大きなメリットです。そのため、地方都市のマンションを一棟買いする投資家なども増えてきています。

人口が増えつつある都市もある

地方都市と聞くと、どうしても将来的に人口が減少してしまうのではないかと考えがちになります。
ですが、再開発によって人口が増えつつある都市も最近では増えてきています。人口が徐々に増えつつある都市は、利回りが将来的に高くなる可能性がある物件が多いです。

空室リスク軽減

不動産投資についてまわるリスクは、収益物件をいざ購入しても空室になってしまわないかというところです。そういう場合には、マンションの一棟買いが最適です。

一棟買いであれば、複数の部屋から収益が得られるので、空室が出ていても他の部屋から家賃収益を得ることができます。また、一部屋買いと違い、空室によってその月の収入がないといった事態を避けやすくなります。

自由にリフォームができる

一棟買いの魅力は他にもあって、自身が思い描いているリフォームがやりやすくなるという点があります。
一部屋買いでは階段や廊下などの共用部分は、各オーナーと相談しあって決める必要が出てきます。
一棟買いの場合は、そのような煩わしさもありません。自身の思い描く理想的なリフォームが施せます。

地方都市の中心エリアにある物件なら資産運用しやすい

地方都市の中でも中心エリアは人気があって、空室に困るというパターンは少なくなります。
都心で無理に一部屋を購入するより、地方都市の中古マンション一棟購入するほうが堅実な資産運用になることもありますので、検討してみてはいかがでしょうか。

出口戦略も考慮!売却しやすいマンションやアパートの特徴

稼働率

出口戦略も検討して不動産投資を行うのであれば、稼働率を重視した物件選びをするようにしてください。
稼働率の高いマンションであれば人気が高い物件であると推測できるため、仮に売却する必要がでた時でもすぐに買い手が付く場合が多いです。稼働率が低下することが予測される際には、被害を最小限に抑えるために、思い切って稼働率が高いうちに一棟売却を検討するのも視野にいれましょう。

周辺環境

稼働率と合わせて重要視したいのは、物件近くの周辺環境です。交通のアクセスはいいか、近隣に教育機関や商業施設が充実しているか、また充実する予定などがあるかという点です。近隣に必要な施設が揃っている、または揃う予定がある物件であればあるほど、稼働率は自ずとよくなります。

設備投資

物件の付加価値として忘れてはならないものが、設備の充実度です。オートロックなどのセキュリティ設備から洗浄式便座や浴室乾燥機まで様々な設備がありますが、充実していれば充実しているだけ売却時の付加価値にもなりますので、購入時は利回りだけではなく設備も視野に入れて考えましょう。

建物の美観

建物の美観はとても重要です。しっかりと手入れをしないと賃貸需要も低下してしまうため、定期的なメンテナンスによる美観の保持が重要です。美観を保持しておけば、売却時も高値で売却できる可能性があります。

マンション施工会社

大手ハウスメーカーの施工物件であれば、売却時にも比較的に安定した値段で売却をすることができます。ハウスメーカーのブランド力というものは、買い手の安心感にも繋がるのです。

シェアハウスも一棟目におすすめ

収益を確保しながらも、低リスクで不動産投資を始めたい。そんなニーズに対して、ここ数年にわかに需要が高まっているのが、シェアハウス。

シェアハウスの最大の利点は、一戸の部屋を分割して賃貸し、複数の入居者から賃貸収入を得られることです。また、1人あたりの賃料が安いので空室リスクが低いメリットもあります。

たとえば、4LDKで16万円が相場の物件があったとします。

ふつうに賃貸していれば月々16万円の家賃収入ですが、シェアハウスなら家賃を1人6万円として4人入居すれば24万円。一般賃貸よりも月8万円も賃料収入が高くなるというわけです。

これがマンション一棟で複数戸となれば、その差は歴然でしょう。入居者にとっても低賃料で好立地・好物件に住むことができるなど、メリットの大きい不動産なのです。

利回りが高く、低リスクのシェアハウスこそ、最初の一棟目にはぴったりの不動産だといえるかもしれません。

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