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知っておきたい失敗事例

一棟買い不動産投資で、悲しくも失敗してしまった事例を紹介します。あくまで反面教師としてですが、参考にしてみてください。

わたしはこうして不動産投資に失敗しました

【case1】「融資期間が短くて…」Aさんの場合

私の場合、不動産投資に失敗してしまった理由は明確でした。それは融資期間です。

4,000万円の物件をリフォームして購入するため、銀行からは4,800万円の融資を受けました。金利は2%少々と決して高くはなく、私の条件からすれば低いほうだともいえます。

しかし、問題は一棟買いした物件が古かったこと。そのため返済期間が短く、13年でローンを組んだのです。5,000万円弱のお金を10年そこそこで返済するのですから、毎月の返済額はゆうに40万円を超えてしまいました

物件の運用じたいは堅調でしたが、古い物件だけにリフォームをすると月によっては赤字になることもチラホラ。利益も税金でとられてしまい、実際のやり繰りは綱渡り状態です。

結果、貯蓄からの持ち出しも増え続け、経済的にかなりのダメージに。もうお金がないのに税金などの支払いがあるので、限界に達してしまったのです。

資金的にゆとりがある人ならまだしも、自分の場合は身の丈にあわない返済期間・返済額でローンを組んでしまったのが間違いだったと、後になって気づかされました。

物件選びはローンの返済額と自分の実入りも鑑みて、もっと慎重になるべきだと忠告させていただきます。

【case2】「資金計画が甘すぎて…」Bさんの場合

見通しの甘い資金計画で、それも古い物件を買うべきではなかったと痛感しています。

購入した物件は、わたしが支払可能なギリギリのところでした。それでも「家賃さえ定期的に入れば返済も問題ない」と考えていました。

ですが、大きな問題に直面したのは、建物の老朽化が顕在化してからです。

築古物件のため、雨漏りや水漏れなどのトラブルが出始めたのに加え、給排水設備にもガタがきてしまっていたのです。大規模な修繕をしないと、空室が埋まらないどころか現在の入居者も出ていってしまうことになります。

業者にみてもらったところ、修繕には200万円ほどかかるとのこと。しかし、わたしの資金計画では想定外のこと。そんな予算はありません。

案の定、空室が目立つようになりました。空室率があることで不動産価値も大きく落ちてしまい、売ろうにもなかなか買い手が見つかりません。

ようやく見つかっても、売却価格は二束三文。しぶしぶ、先方のいい値で売却しました。200万円を捻出できなかったがために、実に数千万円もの損失をこうむることになってしまったのです。

資金には少しは余裕をもって運用すべきだと、今さらながら反省する日々を送っています。

【case3】「想像以上に税金が…」Cさんの場合

納税は国民の義務。とはいえ、ここまで重くのしかかってくるとは思ってもいませんでした。

不動産投資用に一棟買いしたのはRC造のマンション。RC、つまり鉄筋コンクリートなので耐震性もあり、資産としては十分だろうと考えていたのですが、これが落とし穴だったのです。

RCは頑丈な構造であるため、木造よりも減価償却費がかかりません。そのため諸費用として計上できる額が少なく、税金が想像以上にかかってしまったのです。

賃料収入は1,000万円ほどあったのですが、固定資産税や住民税などで差し引かれると、実際に自由に使えるお金は10万円足らず。月によってはほとんど残りません。

この先の修繕費などを考えると、とても維持することはできないと思い、物件の運用をあきらめた次第です。結局、売却の収入にも税金がかかりました。

いい面ばかりをみるのではなく、その物件にはどういったデメリットがあるのかもしっかり把握したうえでプランニングすることが重要だとお伝えしておきます。

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