サブリース

シェアハウスの運営方法のひとつである、サブリースについて紹介していきます。

サブリースでシェアハウス経営するメリット

サブリースは一括借上ともいわれる運営方法で、シェアハウスオーナーの6割が利用しているといわれています。

このサブリースの特徴は、入居者の有無に関係なく家賃収入が保証される点でしょう。

契約時、管理委託会社がシェアハウスの家賃を査定します。その家賃の60%~75%が、満室・空室に関わらず毎月オーナーの収入として支払われるわけです。

賃貸物件の管理でもっともわずらわしい賃貸管理、入居者管理も委託できるので、オーナーは本業にいそしむことができます。

シェアハウスを丸ごと一棟、管理委託会社が借り上げて運営する形式のため、物件管理のわずらわしさもありません。

また、管理委託会社としては、入居率を問わずオーナーへの支出は変わらないため、空室がでればそれだけ損となります。ですから、管理委託会社が空室を出さないために、あらゆる営業努力をしてくれやすいというのも、サブリースのメリットといえるでしょう。

サブリースでシェアハウス経営するデメリット

サブリースにもそれなりのデメリットがあります。

まず、入居者管理を任せているため、どんな人が住んでいるのかよくわかりません。ある程度は入居希望者のリクエストができますが、あまりこだわっていては空室が埋まらないこともあり、あてにはできないでしょう。

当然、物件の自由度も低くなります。

シェアハウスを一括して委託している方式ですから、裁量権は管理委託会社にあるものと考えてください。

なお、管理委託会社への業務委託運営には、ほかにも普通賃貸管理という方法があります。こちらは家賃の10%から20%に入居者数をかけた額を管理手数料として支払うシステム。

空室が増えれば支払う管理手数料も少なくて済みますが、そのぶん、オーナーの家賃収入も減っているというジレンマも。

そのため現在では、家賃収入が保証されるサブリースで運営するオーナーが多いようです。

サブリースのメリット・デメリット

メリット デメリット
■わずらわしい管理業務がない
■決まった家賃収入が保証される
■空室による賃料減がない
■物件への自由度がない
■入居者の実態がわからない
■運営の裁量権がない

シェアハウスによる不動産投資で収入を得るポイントとは

2020年に開催予定の東京オリンピックの影響もあってか、東京の地価はますます上昇傾向にあります。そのため、不動産投資を始める場合、地価が上がりきる前に投資を行うのが最も利益を得られるチャンスといえます。

しかし、シェアハウスに関しては逆です。

シェアハウスは東京に集中している傾向があり、非常に競争が激しい状態です。そのため、新規参入を考えたとしても、激戦区のため狙い通りの利益を得るのには少々苦労することになります。

そこで注目したいのが地方です。

シェアハウスは東京に集中している傾向があるのならば、地方都市でシェアハウスの経営を始めれば競争相手が少ないため、需要を満たすことは難しくはありません。加えて、地方都市の中にはまだこれから成長していく都市も多く、東京よりも伸びしろが期待できます。

以下では、そんな地方でシェアハウス経営を始める場合のポイントを紹介していきます。

狙い目を絞る

もし、シェアハウス経営を始めるのでしたら、まずはターゲットを絞ることが重要です。

例えば、外国人留学生をターゲットにするのであれば値段設定を安めにしたり、女性をターゲットにするのであれば、清潔感あふれるおしゃれな空間にしたりといった方法が有効です。

実は、女性をターゲットにするというのは、非常に効果の高い方法でもあります。現在成功しているシェアハウスでは、入居者の半数以上が20~30代の女性であり、女性を意識したシェアハウスは空き室率が少ないという報告があります。

女性以外で利用者が多いのが海外移住者です。

近年ではネパール人留学生の数が増加傾向にあり、留学生のみならず、日本で働く人も増えています。

日本に暮らすネパール人は、2016年時点でおよそ5万5千人に達するとされ、現在も増加傾向にあります。

こういったターゲットを絞り込んだ運営を行うことで、ターゲットのニーズを満たしやすくなり、より安定したシェアハウス運営を行うことができます。

メリットとデメリットを考える

シェアハウス運営を始める場合、シェアハウス独自のメリットとデメリットを考慮する必要があります。

まず、メリットですが、様々な目的に対してニーズがあるということです。シェアハウスは従来の目的である居住の他、旅行や出張などでも利用されるため幅広いニーズに応えられます。

デメリットとしては、住人のトラブルです。

多国籍でのルームシェアは、実際にはトラブルが起きやすく、問題になることがあります。

思想や文化や言語の違いというのは些細なことでトラブルが起きる可能性があります。

ターゲットを絞り込むことで入居率を得た成功事例

上記でも説明しましたが、ターゲットを絞り込むことでシェアハウスは成功しやすくなります。

ここでは、そんな成功したシェアハウスの一例を見ていきましょう。

異文化交流に特化したシェアハウス

シェアハウスに来る人の目的はそれぞれ違います。中には家賃節約のために利用する人もいますし、交流目的の人もいます。

そんな異なる目的の中で、異文化交流をしたい人に特化したシェアハウスがあります。

それが、「LOCALIFE」です。

LOCALIFE(ローカライフ)

引用:外国人旅行者がホームステイする国際シェアハウス|LOCALIFE(ローカライフ)
http://www.localife.tokyo/

海外の人と交流を持ちたい日本人と、日本人と交流を持ちたい海外の人をターゲットにしており、どちらにとっても文化や言葉を学べる環境になっています。

ミュージシャン向けのシェアハウス

ユニークなものに、ミュージシャン向けのシェアハウスというものがあります。

これは楽器演奏が許可されているシェアハウスであり、音楽活動をしに海外からやって来る人も利用しています。

それが「なってるハウス」です。

なってるハウス

引用:なってるハウス - 東京シェアハウス
https://tokyosharehouse.com/jpn/house/detail/760/

ここのシェアハウスの特徴としては、上記のような交流目的ではないため交流はやや少なめであり、各々自由に働いたり楽器演奏をしたりしていることが多いということです。

ミュージシャンとして将来楽器演奏可の住宅に住むためにお金を貯めている人や、日本で音楽活動を行いたい海外の人が利用しています。

沢山の猫たちと暮らせるシェアハウス

非常にユニークなものに、「猫とシェアしたい人向け」というシェアハウスもあります。

それが「living cat's」です。

living cat's

引用:猫のいるシェアハウス 猫との楽しい暮らし。。 - 荻窪 リビングゴールド 藤堂のひとりごとブログ
https://colish.net/concepts/874

こちらは猫が住みやすいようにリノベーションしたシェアハウスであり、数多くの猫と一緒に暮らせるという、猫好きにとっては夢のようなコンセプトとなっています。

猫の世話は住んでいる人全員で行うというのも、このシェアハウスの面白いところです。

なお、女性限定となっています。

アイデアの出し方は無限大

上記のシェアハウスからわかるように、スタンダードなコンセプトからユニークなコンセプトまで、アイデア次第でニッチなニーズを満たして、入居者を減らすことのない運営が可能になります。

従来のアパートやマンションではこういった独特な工夫をこらすのは非常に難しく、まさにシェアハウスならではの強みといえます。

自分の好み、あるいは世間のニーズを考え、需要を満たしたシェアハウス運営を行いましょう。

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