HOME » 【特集】需要急上昇中のシェアハウス経営とは

【特集】需要急上昇中のシェアハウス経営とは

ここでは、不動産投資対象としての需要が急上昇中のシェアハウス経営について、特徴や利回り、運営方法などについて紹介していきます。

シェアハウス経営のすべて

「シェアハウス経営・投資に興味はあるが、実はどのような仕組みなのかよくわからない」という方は、意外と少なくありません。

というのも、シェアハウスへの投資がここ数年で一気にブレイクしてきたわけですから、当然のことで、決して恥ずかしいことではないでしょう。

シェアハウスが一般の住宅と大きく異なるのは、1戸内の各個室を1人ひとりに賃貸するという点です。各自のプライベート空間は各個室に限定され、リビングやキッチン、バスルーム、トイレなどは入居者の共用スペースとなります。

では、なぜそのシェアハウスが投資対象として人気なのでしょうか。

利回りの高さ

もっとも大きな理由は、シェアハウス経営でえられる利回りの高さです。1戸で複数の入居者と賃貸契約を結ぶため、より多くの賃料収入が見込めます。1人当たりの家賃は下がるものの、1戸あたりに3~4人の入居者がいれば、単体で賃貸するよりも高い賃料収入が得られるのです。

たとえば、家賃相場15万円の4LDKのマンションがあったとします。一般賃貸なら毎月15万円の家賃収入が入ります。

対してシェアハウス経営の場合はどうでしょうか。4部屋を1部屋あたり6万円で4人に賃貸したすると、月あたりの家賃収入は24万円。普通に貸すよりも9万円収益があがります。これが5戸あれば45万円、10戸あれば90万円もの差となるのです。

また、1戸を分割して賃貸するため空室リスクが低いのも魅力。たとえ1人退去しても、他の部屋に入居者がいれば賃料収入がゼロになることはありません。

先の例でいうと、一般賃貸で1世帯入居者が退去するとまるまる15万円の収入減となります。

かたやシェアハウスとして経営した場合であれば、1世帯(1部屋)退去しても6万円減で、まだ18万円の家賃が確保されているわけです。

入居希望者の多さ

「でもそんなにニーズがあるのか心配」「安定した収入のない入居者が多く集まりそうで不安」「入居者の出入りが激しそう」という不安を抱く方もいらっしゃるでしょう。

しかし、それは誤解なのです。実はシェアハウスのコアユーザーは、安定した収入もあり、定住率も高い正社員層。なおかつ、そのうちの70%ほどが20~30代の若い女性です。

ですから、シェアハウスへの入居ニーズの高い層は、店子として申し分がないのです。

特にここ数年でメディアでの露出が急増し、プライベートでのコミュニティや人とのつながりを求めるという欲求の高まりとあわせて人気が高まっています。

『シェアハウス市場調査2013年版』によると、シェアハウスの供給数は、年率30%という水準で増加しているということで、将来性も十分

つまり、シェアハウスは投資先として優秀な物件であるといえるでしょう。

始めてみようシェアハウス経営

このように、シェアハウス経営にはメリットが多くあるため、興味をもつ人も増えてきているのです。

それではシェアハウス経営をはじめるには、どのような手順ですすめていけばいいのでしょうか。

すでに不動産を所有している方は、それを活用すれば初期費用も抑えられます。

ですが、多くのケースでは不動産を所有していませんので、その第一歩は物件探しということになります。

第一歩とはいっても、物件探しこそがシェアハウス経営を成功させる最大のポイントでもあり、決していい加減に選んではいけません。

物件を探すには2つの方法があり、1つは自分で探す方法、1つは仲介・購入会社に依頼する方法です。

しかし、自分で探すには相応の不動産知識、なによりもネットワークや情報源が必要となります。

不動産投資業界の常識として、良質な収益物件ほどなかなか表に出てこないもの。それを素人が掘り起こそうと思っても、このうえなく困難な作業となるでしょう。

よほど不動産に自信のある人やコネクションのある人でない限り、おすすめはできません。

成否をにぎる仲介・購入会社選び

不動産の仲介・購入会社を利用して物件を探す場合は、その会社選びが重要となります。

前述のように優良収益物件は表に出てきませんし、どの会社でもシェアハウスに適した優良物件をもっているわけではありません。

また、リフォームやプランニングなど、シェアハウスに関するノウハウや専門知識のある会社なのかどうかも重要です。

「物件を売ったらおしまい」「契約したとたん態度が変わった」などというようでは、シェアハウス経営の成功はかすんできます。

購入や経営・運用だけではなく売却や跡地利用など、出口戦略までを見すえた提案をしてくれる会社であればより安心です。

代表的な2つの運営方法

物件が決まれば、あとはシェアハウス経営に乗り出すのみです。

シェアハウスを経営するには主に2つ運営方法があります。ひとつは個人経営、もうひとつは委託経営です。ちなみに委託経営には普通賃貸とサブリース(一括借上)の委託形態があります。

【個人経営】

個人経営は何から何まで個人で対応することになりますが、思い描いたイメージにそってシェアハウスを運営することができるのが利点。

住んでもらいたい入居者の条件を決めたり、イベントを開いて入居者同士の交流を深めたりも自由。ルールづくりもオーナーの一存で決定することができます。

しかしながら、家賃管理や入居者管理、入居者募集、物件の修繕、税務管理など、シェアハウスの規模が大きくなればなるほど、それにともなう業務に忙殺されてしまいます。

「入居者たちと一緒に理想のシェアハウスを作り上げていく!」という強い意気込みがあれば別ですが、投資としてシェアハウス経営を行う場合、個人経営には限界があるでしょう。

【委託経営】普通賃貸

普通賃貸は、管理手数料を支払うことで管理委託会社に運営を任せる方式。家賃の10%~20%と入居者数をかけた額が管理手数料となります。

手数料は家賃の何%なのかは管理委託会社によって違うので、出費を減らしたければ割合の低い会社と契約しましょう。

【委託経営】サブリース(一括借上)

サブリースは、シェアハウスを管理委託会社に一括で借り上げてもらう方法。管理・運営のすべてを管理委託会社にゆだねます。

オーナーには管理委託会社が査定した家賃の60~75%が固定で支払われるので、安定した収入を確保できるのが特徴です。これは空室の有無にかかわらず変わらないため、より確実に収入を得たい場合には力強い味方になってくれます。

また、入居者トラブルやクレーム処理など、できれば避けたい業務を任せられるのも安心できるポイントです。

ただし、普通賃貸もサブリースも、運営の自由は失われます。基本的に運営の裁量権は管理委託会社にうつりますので、自分のイメージがあり、じっくりシェアハウスを作り上げたい人には不向きかもしれません。

反面、投資メインでシェアハウス経営をするのであれば、本業に集中できる委託経営が最適でしょう。

運用リスクはゼロではない

確かに、ほかの投資運用や不動産投資と比べるとリスクは極めて低いシェアハウス経営ですが、リスクがまったくないとはいいきれません。

まだ認知されはじめたばかりの居住形態であり、今後、シェアハウス特有のトラブルが起きる可能性も考えられます。

そうすると、それにともなって建築基準法、消防法、税務関連法などの改案も考えられるでしょう。その内容次第によっては、多少なりとも現在のメリットが失われるリスクがあるのです。

もちろん、これは不確定要素の多いリスクではありますが、あるていどは想定しておく必要があります。

シェアハウス経営は、まだまだ知られていないことばかりです。より詳しく勉強したい方は、シェアハウス経営のセミナーを開催している会社もありますので、そちらへ足を運んでみてはいかがでしょうか。

iconおすすめのシェアハウスセミナー5選をチェック

TOP