一棟不動産投資の物件形態別の違い

一棟買い不動産投資を成功させるには、あらかじめ物件形態ごとの特徴を知っておく必要があります。まずは、各物件のメリット、デメリットを押さえておきましょう。特徴・長所・短所を知ることで、ニーズに見あった投資物件を見つけやすくなります。

アパート・マンション

◯
物件数が多く、自分好みの物件を選ぶことができる
◯
土地付きなので資産価値や担保価値も高い
×
特に人気エリアは競合性が高く、空室リスクの懸念が

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オフィスビル

◯
賃料を高く設定できるため収益性が高い
◯
好業績の店子が入れば資産価値があがる
×
物件価格が高額で設備環境投資と維持費もかかる

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シェアハウス

◯
1戸から数人分の賃料が得られるので利回りが高い
◯
複数人が入居するため空室リスクが低く安定収入が期待
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需要が爆発的に伸びており将来性が高い

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What’s Management of Share house

【特集】
需要急上昇中の
シェアハウス経営とは

ここ数年で、一棟買い不動産投資の主役に躍り出つつある物件形態。

シェアハウス投資の魅力は、1戸から複数の賃貸収入がえられる利回りの高さ。4LDKで家賃相場16万円の物件を1人に貸し出せば得られる家賃は月16万円。しかし、4人に1人当たり6万円でシェアハウスとして貸した場合だと、月の家賃収入は24万円になります。また、空室リスクの低さもメリットのひとつ。1人が退去してもまだ3人入居者がいるため、家賃収入は月24万円から18万円に落ちてしまうものの、収入が0となることはありません。一棟買い不動産投資を検討している方は、シェアハウス投資も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

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Guide

シェアハウス
投資・経営の
サポート会社ガイド

シェアハウス投資経営のサポートに定評のある会社を紹介します。

一棟買い不動産投資のイロハ

一棟買い不動産投資を始めるなら知っておきたい基礎知識

一棟買い不動産投資で成功するためには、必要最低限、どうしても知っておいたほうが良い情報があります。「資金や税金について知りたい」方や「どんな投資物件を購入していいのかわからない」「不動産の購入会社、投資会社選びで迷っている」「所有物件の空室が多くて困っている」といったお悩みを持っている方々はぜひ参考にしてください。

  • メリットとリスク

    利回り・収益性や空室、将来性などの面で、一棟買い不動産投資にはどのようなメリットやデメリットがあるのかを解説します。

  • 利回りについて

    一棟買い不動産投資ではいったいどのくらいの利回りが期待できるのか。築古・築浅物件それぞれの利回り相場を紹介します。

  • 必要資金について

    必要な諸経費や内訳について説明していきます。用意しておきたい自己資本比率や、ローンとその金利についても説明します。

  • 税金について

    知っておきたい一棟買い不動産投資に関する税金の課税額算出方式例や、住民税、相続税などの節税対策について解説します。

  • 一棟目を買う際の注意点

    最初の一棟目の物件を購入するときに押さえておくべき8つのポイントとは何か?低リスク・高利回り物件なども紹介します。

  • 購入会社の選び方

    不動産投資成功の鍵でもある購入会社の選び方について解説。一棟買い不動産投資物件購入で定評のある5つの会社もピックアップ。

  • 空室対策について

    一棟買い不動産投資で収益性を高めるために、空室率を下げる方法は?空室対策の重要性と、一棟買いの有効性について解説します。

  • 売却について

    効率よく売却するための秘訣、再収益物件化をはかれるリフォームなどを解説。投資をプラス収支で完了させるための出口戦略とは。

  • 知っておきたい失敗事例

    一棟買い不動産投資に失敗してしまった人の事例集。ローンの返済期間、資金計画、税金などの面で躓いたケースを紹介します。

不動産投資Q&A

 

【Q】マンション経営とはどのようなもの?

マンション経営で最も多いのが区分所有、つまり、「ワンルームマンション投資」と呼ばれる投資方法です。不動産投資をこれから始めるという方には、この投資方法がおすすめです。集客が見込めるマンションの1部屋を購入して賃貸収入でローンを払えば、差額分の利益を得られます。

いきなり一棟買いするよりも返済のリスクを軽減できるため、不動産投資のノウハウを身につけていきたい方はこちらから始めると良いです。逆に、既にマンション経営をしているという方は、一棟買いで一気に収益アップを図った方が合理的でしょう。

【Q】不動産投資で失敗しないためには

不動産投資で成功するためには、不動産投資で失敗した人の「失敗談」をできるだけ多く知るようにしましょう。「失敗は成功の元」と言われるように、実際の体験を通して見えたものの中に成功につながるヒントが隠されています。不動産投資では多額のお金が動くので、何度も失敗して学ぶことはできません。投資の基本は、「勝てない勝負には挑まない」です。リスクを回避しながら、確実に利益を得られる投資をコツコツ続けていく必要があります。不動産投資や経営で、いきなり大きな成功を収める人が少ないのはそのためです。

ビキナーズラックで成功する人もいますが、状況が変わったときのために策を講じておきましょう。実績を伸ばし続けている投資家や企業の経営方法、経営方針などを参考に常に新しい情報をキャッチするようにしてください。気になる投資家のセミナーや不動産会社・管理会社が開催する勉強会に参加すると良いです。

いくつかセミナーに参加すると、それぞれの講師が違うことや同じことを言っていることに気付くと思います。違う投資家や講師に同じ質問をして、返ってきた答えを比べながら分析してみると、不動産投資のコツを早く掴めます。不動産投資で失敗しないために、色々工夫してみましょう。

【Q】火災が起こったときにはどうすれば良いか?

火災が起こったときは、契約している管理会社と保険会社に直ぐに連絡を入れます。入居者の安全を確保すること、周囲絵の延焼を防ぐことも大事です。全焼ではなく一部だけが燃えてしまった場合は、消火後にリフォーム会社に原状回復工事の見積りを出してもらいます。それと同時に、どの範囲まで保険が適用されるか、保険会社にも現地調査を依頼します。

共用部分が燃えた場合は、他の入居者から「ススまみれの部分を何とかして欲しい」、「焦げ臭い」、「エレベーターが使えない」などのクレームが入るかも知れません。空室が出る前に、管理会社に対策をお願いしましょう。「着実に工事が進んでいることを張り紙などで連絡すること」、「クレームが出た際は、丁寧に対応してもらうこと」などが有効です。

【Q】仕事とマンション経営は両立できるのか?

マンション経営に関する手続きは、全て管理会社が代わりに行なってくれます。入居者募集、契約代行、家賃の集金、更新や解約の手続き、クレーム対応などもです。また、確定申告書の作成の際に税理士を紹介してくれるところもあります。

本業が忙しい方でも、安心してマンション経営を行なえます。現にアルバイトなどの副業とは違うため、多くのサラリーマンや公務員がマンション経営を行なっているのです。

【Q】空室が多いときはどうすれば良いのか?

6つの効果的な空室対策を実施しましょう。まず、入居者層を広くすることです。日本は外国人に人気があるので、外国人入居者も積極的に受け入れると良いでしょう。次に、家賃は下げずに敷金と礼金を下げます。インターネットで物件を細かく調べている若者は多いので、「敷金と礼金が安い」という情報が出ていれば、希望者は直ぐに現れます。

駅から少し遠い、近くにスーパーがあまりないなどの場合は、「実際はそれほど不便ではない」ということを伝えるために、1週間ほどのフリーレント期間を設けても良いでしょう。入居者が決まった際に謝礼金を出す旨を仲介会社に伝えておくと、PRに力を入れてくれます。その他に、入居者が直ぐに入居できるように家具付き物件にしておくことも有効です。これらの対策を行なっても効果が見られない場合は、最終手段として管理会社を変更します。管理会社の規模によって、広告の効果に大きな差があるためです。

不動産投資をすることで得られるメリット

不動産投資には多くのメリットがあります。現役時代から老後も恩恵を受け取れるので、「これから何か始めたい」、「老後の蓄えを何とかしたい」という方はチェックしてみてください。

不動産投資を始める理由

 

メリット1(私的年金)

老後の生活費として年金がありますが、「それだけでは不安」という方がほとんどでしょう。少子高齢化の影響で若者の負担が大きくなっている今、年金の支給開始年齢は上がり、逆に支給額は下がってきています。老後、家賃が払えずに餓死・孤独死するお年寄りも急増しているので、現役のときからきちんと考えなくてはなりません。

不動産投資を35歳くらいからスタートさせて65際くらいにローンを完済すれば、老後の心配をすることなく家賃収入と年金で暮らせます。一棟買いや複数の区分所有でいくつか部屋を持っておけば、自身の住居を心配することもなくなります。

私的年金と家賃収入(不動産投資)の違いは、死亡した後も資産が残るかどうかです。不動産投資では所有している物件が残り、家賃収入が毎月きちんと入ってくるので、残された家族の心配もしなくて済みます。一方、私的年金の場合は、70歳以降は脂肪した時点で年金給付はストップします。 国民年金の平均支給額はおよそ4万円から5万円前後で、厚生年金の場合はおよそ10万円から16万円前後になっています。毎月きちんと払い続けてもこれだけの金額です。不動産を持たない人であれば、家賃を払うといくらも残らないのが実情です。老後のことを考えると、不動産投資を直ぐにでも始めたくなると思います。

メリット2(相続対策)

不動産投資は老後の生活を支えてくれるだけでなく、相続制対策としても有効です。課税対象額を縮小することができます。現金や有価証券だと相続時の課税対象額は額面の100%で評価されますが、物件だと賃貸することで相続税評価額をおよそ3分の1に圧縮できるのです。これは不動産評価で建物と土地を別々に見て、さらに投資用不動産評価で課税対象額を定めるためです。より多く財産を残したいと考えている方は、有益な土地や物件を手に入れましょう。築浅の中古物件や新築物件を購入して不動産投資を始めれば、家賃収入を家族の貯蓄にあてることもできます。

子どもや親族が不動産業を生業にしたい、あるいは他の事業の糧にしたいというときもノウハウが役に立つでしょう。管理会社や不動産会社では、相続対策に関する詳しい説明も行なっているので、担当者や提携している税理士に相談してみると良いでしょう。物件の種類によっても税率が異なるため、物件や土地を購入する前にしっかりと確認しましょう。専門知識を分かりやすく説明してくれる管理会社を選べば、管理も安心して任せられます。

メリット3(生命保険)

家族がいる場合、「自分に何かあったら」と考えて生命保険に入る人は多いでしょう。しかし、生命保険の掛け捨てタイプはお金をドブに捨てているような感じだし、貯蓄タイプもインフレ率を考えると損をしているように感じませんか?

近年は医療技術が発達してきているので、定年退職を迎える前になくなるというケースは稀です。元々体が弱いという方は加入しておくべきですが、健康に自信のある方は死亡保険より老後の生活費を考えた方が良いでしょう。

「元気に現役を過ごすのは当たり前!その先の老後も健やかに楽しく生き続けたい」と考える人が増えています。現役時代と老後のどちらに重点を置くかはそれぞれの自由ですが、生活費に困窮して餓死や孤独死を迎える人が増えていることを考えると、不動産投資を始めた方が良いと言えます。不動産投資は、生命保険代わりになるとも言われていることはご存知でしょうか?実際は生命保険よりもメリットが多いです。

生命保険の「保障」は文字通り、被保険者の身に何か差し障りが起こらなければ基本的には支払われません。一方、不動産投資の場合は本人が健康でも毎月家賃収入が入ってきます。「生命保険に加入したいけど、支払いの負担を減らしたい」という方は、不動産投資と併用すると良いでしょう。賢い投資家は健康管理を行ないながら、生命保険をその都度見直して毎月の支出を最大限抑えています。

生命保険だと保証期間が決まっていますが、不動産投資では決まっていません。収益が安定していれば、その間ずっと収入を確保できるのです。築浅中古マンションでも最低60~70年は保つと言われているので、30~40代から老後の蓄えを準備していこうと考えている方は、不動産投資を始めると良いでしょう。

不動産投資のリスクは想像以上に低いです。地価が下がりにくく建物もある程度丈夫、集客を見込める内装やサービスを用意できる場合は、経営は安定するでしょう。管理会社に管理業務を全てお願いできるので、特に経営で心配することもなく本業に集中できます。

不動産投資、生命保険、本業の仕事と1つ1つ取り組んでいけば、老後は健やかに楽しく暮らせます。「生命保険に加入しようか」と考えている方は、不動産投資についても考えてみましょう。毎月の支出を家賃収入でまかないながら数万円ずつでも貯蓄していけば、老後に不安を抱えることはなくなります。万が一何かあったときも家族に遺産を多く残せます。

免責事項
※こちらは、個人で調査した内容をもとに構成しています。正しい情報を記載することを心がけておりますが、万が一誤りがあった場合は、ご了承ください。 また、サイト内で紹介しているシェアハウス経営・投資のサポート会社に関する最新情報は、公式サイトでご確認ください。
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